Jordabalken

Jordabalken är den grundläggande lag som reglerar ägande, överlåtelse, nyttjande och belastning av fast egendom i Sverige. För alla som köper, säljer, äger eller förvaltar fastigheter är jordabalken en av de viktigaste rättskällorna att känna till. Den påverkar allt från hur ett fastighetsköp ska genomföras till vilka rättigheter och skyldigheter som följer med ägandet.

I denna artikel går vi igenom vad jordabalken är, hur den är uppbyggd och vilka delar som är särskilt relevanta vid fastighetsförvärv.

Vad är jordabalken?

Jordabalken (JB) är en svensk lag som trädde i kraft 1972 och ersatte äldre splittrad lagstiftning på området. Lagen reglerar fast egendom, vilket enligt jordabalkens definition innebär jord, det vill säga mark som är indelad i fastigheter.

Jordabalken gäller bland annat för:

  • Köp och försäljning av fastigheter

  • Nyttjanderätter som hyra och arrende

  • Servitut

  • Panträtt och inteckningar

  • Äganderättens innehåll och begränsningar

Jordabalkens struktur

Jordabalken är uppdelad i flera avdelningar och kapitel som reglerar olika delar av fastighetsrätten. De mest centrala delarna är följande.

Fast egendom och fastighetstillbehör

En grundläggande del av jordabalken är definitionen av fast egendom. Fast egendom är jord som är indelad i fastigheter. Till fastigheten hör även så kallade fastighetstillbehör, exempelvis:

  • Byggnader

  • Ledningar, stängsel och brunnar

  • Maskiner och anläggningar som används för stadigvarande bruk

Denna reglering är avgörande vid fastighetsköp eftersom den avgör vad som ingår i köpet och vad som kan tas bort av säljaren.

Fastighetsköp – formkrav och ansvar

Jordabalken ställer strikta krav på hur ett fastighetsköp ska genomföras för att vara giltigt. Ett köp måste:

  • Vara skriftligt

  • Innehålla uppgift om köpeskilling

  • Identifiera fastigheten tydligt

  • Undertecknas av både köpare och säljare

Om något av dessa krav saknas är köpet ogiltigt.

Fel i fastighet

Jordabalken reglerar även ansvar för fel i fastighet. Tre huvudtyper av fel kan förekomma:

  • Faktiska fel (exempelvis dolda skador)

  • Rättsliga fel (t.ex. okända servitut eller nyttjanderätter)

  • Rådighetsfel (begränsningar i användning, exempelvis byggförbud)

Köparen har en långtgående undersökningsplikt, medan säljaren ansvarar för dolda fel som köparen inte rimligen kunnat upptäcka.

Nyttjanderätter: hyra och arrende

Jordabalken reglerar flera former av nyttjanderätter, där de vanligaste är:

  • Hyra (bostäder och lokaler)

  • Arrende (jordbruks-, bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende)

Reglerna omfattar bland annat:

  • Avtalens giltighet och längd

  • Uppsägning och förlängning

  • Rättigheter och skyldigheter för parterna

För fastighetsägare och investerare är dessa bestämmelser avgörande eftersom nyttjanderätter kan påverka kassaflöde, flexibilitet och marknadsvärde.

Servitut och rättigheter

Servitut regleras i jordabalken och innebär en rätt för en fastighet att använda en annan fastighet på ett visst sätt. Servitut är avsedda att vara stadigvarande och knutna till fastigheten, inte till ägaren.

Jordabalken anger vilka krav som ställs för att ett servitut ska vara giltigt och hur det kan upphävas eller ändras.

Panträtt och inteckningar

En central del av jordabalken rör panträtt i fast egendom, vilket är grunden för fastighetsfinansiering.

Här regleras:

  • Inteckning i fastighet

  • Pantbrev (fysiska och elektroniska)

  • Prioritetsordning mellan panthavare

Panträtten gör det möjligt för banker att ta fastigheten som säkerhet för lån och är därför avgörande vid både köp och refinansiering.

Äganderättens begränsningar

Jordabalken klargör också att äganderätten inte är absolut. Fastighetsägaren måste ta hänsyn till:

  • Grannars rättigheter

  • Servitut och nyttjanderätter

  • Offentligrättsliga regler (plan- och bygglag, miljöbalk m.m.)

Detta är särskilt viktigt vid exploatering, ombyggnation och förändrad markanvändning.

Jordabalkens betydelse vid fastighetsförvärv

Vid ett fastighetsförvärv är jordabalken central i:

  • Juridisk due diligence

  • Avtalsgranskning

  • Riskbedömning

  • Värdering av fastigheten

Kunskap om jordabalken minskar risken för oväntade juridiska problem och bidrar till tryggare och mer lönsamma affärer.

Jordabalken är den grundläggande lagen för fastigheter i Sverige och reglerar allt från fastighetsköp och äganderätt till nyttjanderätter, servitut och panträtt. För både privata fastighetsägare och professionella investerare är förståelse för jordabalkens huvudprinciper avgörande för att kunna fatta välgrundade beslut och hantera risker.

Att känna till jordabalkens struktur och tillämpning är därför en central del av varje fastighetsaffär.